Земля – ценнейший ресурс государства. Для гражданина обладание земельным участком становится приятным явлением, подтверждающим статус. Целевое назначение земли может быть совершенно разнообразным – для ведения сельского хозяйства, для постройки жилых и хозяйственных строений, для установки дачного домика, для организации производственных сооружений, для обустройства парковки и зоны складского хранения – данный перечень можно продолжить.
Законодательство предусматривает ситуацию, когда единица земельного участка принадлежит сразу нескольким собственникам, причем без ограничения в их количестве. В таком случае гипотетически между совладельцами могут возникнуть разногласия, которые на практике с большой долей вероятности приведут к разделу имущества. Рассмотрим в настоящей статье основные аспекты данного вопроса и приведем конкретный пример, который наглядно демонстрирует проблемы, возникшие у людей по причине их небрежного отношения к оформлению документов.
Прежде всего обозначим способы получения земельного участка в частную собственность:
- Покупка за денежные средства;
- Получение в дар от родственника или третьего лица;
- Получение наследства от родственника или третьего лица;
- Обмен на иное недвижимое имущество (другой участок земли/ квартира/ дом/ сарай/ гараж);
Каждый из упомянутых способов влечет за собой материальные расходы на уплату соответствующих налогов (государственная пошлина и пенсионный фонд) и услуг нотариуса (прайс сугубо индивидуальный, поэтому итоговая цена может варьироваться (само собой разумеется, что при покупке земли (1 способ получения земли в собственность) к уплате налогов и гонорара нотариусу добавится стоимость самой земли). Дополнительные расходы возникают в том случае, если у земельного объекта несколько собственников. ПОтому что на каждого из них оформляется пакет соответствующих документов, который включает в себя: регистрация в реєстрі нерухомого майна (в качестве правоустанавливающего документа выступает Витяг з реєстру речових прав громадян на нерухоме майно), госакт на землю, в котором точно прописано предназначение конкретного земельного участка и его собственник, и, естественно, документ, на основании которого человек или группа лиц стал/ и владельцем / -ами (договор купли-продажи, дарственная, завещание, обмен). Подчеркнем – у каждого владельца будет свой экземпляр договора и свой витяг из реестра.
Далее с акцентируем внимание на важном моменте – каким именно образом несколько собственников владеют участком земли. В данном контексте возможны такие варианты:
- Общая совместная собственность;
- Совместная долевая собственность;
В чем заключается отличие указанных вариантов? При общей совместной собственности нескольким владельцам принадлежит участок земли на общих основаниях БЕЗ РАЗДЕЛЕНИЯ на части. Напротив – при совместной долевой собственности нескольким владельцам принадлежит участок земли С ЧЕТКИМ УКАЗАНИЕМ ДОЛИ ОТНОСИТЕЛЬНО ВСЕГО ОБЪЕКТА. Например – гражданину А. принадлежит 20/100 участка, гражданину О. – 40/100 участка, гражданину М. – 10/100, а гражданке Е. – 30/100 участка (итого на всех – 100/100).
При возникновении разногласий, ввиду которых один или несколько совладельцев более не хотят «быть соседями», он/ -и могут передать свою/ -и долю/ -и другим посредством дарения или продажи. Передача может произойти какому угодно лицу. Но, при этом, важно учитывать, что право первоочередного перехода недвижимости (участка земли) имеют совладельцы. Только в случае их отказа от выкупа Вы будете иметь право продать свою часть кому-то другому.
По итогу выскажем рекомендацию – желательно оформлять совместную собственность с выделением долей. Этот шаг четко обозначит долю Вашего участия во владении и значительно облегчит распределение денежных средств, вырученных в случае продажи объекта земли. Кроме того, если нет четко выделенной доли - невозможно будет продать часть от общего участка, ибо совершенно неясно - какая именно часть продается и каковы ее параметры (длина, ширина и площадь) а также ее местоположение на общем плане совместного участка.
Наша фирма специализируется, в том числе, на вопросах, связанных с землей и сопутствующими ей моментами: оказание помощи в регистрации права собственности, отвода земли под конкретное целевое назначение, выделение долей совладельцев, разделение имущественных прав на землю, легализация коммуникаций и прочие аспекты.
Приведем конкретный пример из нашей юридической практики, который наглядно показывает трудности, возникающие в связи с коллективным владением земельцым участком и последующим его разделением при отсутствии (утере и неоформлении) правоустанавливающих документов.
Некий гражданин О., состоящий в браке с гражданкой А., приватизирует участок земли. Законодательство определяет приватизацию как сугубо личное имущество – не нажитое совместно, следовательно оно неделимо при розводе. Однако в нашем случае гражданин О. вскоре после проведения приватизации дарит супруге А. 2/3 участка (что довольно необычно, ибо чаще всего дарят супругу/ -е половину, 50%). Супруга А., будучи несведущей в юридических вопросах, не регистрирует право собственности на имеющиеся 2/3 участка и, как следствие, право собственности в классическом понимании гражданського кодекса, не настипуло. И в то же время супруг О. также не регистрирует право собственности на 1/3 участка по причине утери госакта на землю в целом. Через некоторое количество времени супруги расторгают брак. Проблему раздела совместного участка они решают посредством выкупа гражданкой А. 1\3 участка у бывшего супруга О. И тут в нашей истории начинаються трудности, для решения которых мы предложили нашим клиентам действенный способ. Поскольку с 1 января 2013 года действует электронный реєстр речових прав громадян на нерухоме майно с этой поры все правовые действия с недвижимостью совершаются нотариусом исключительно на основании витяга из указанного реестра. Если в реестре не значится необходимая информация – сделка не совершиться ибо нет подтверждения права собственности. В сложившейся ситуации необходимо зарегистрировать свое имущество, право на владение которым подтверждается определенными документами (в случае с землей – государственным актом). Поскольку гражданин О. госакт потерял, а гражданка А. его вовсе не получила, стала задача по восстановлению (выдаче дубликата департаментом земельных ресурсов) одного госакта и оформлении другого госакта. Если получение «недостающего» гостакта бывшей супруги в нашем случае организовать было достаточно просто – нужно лишь обратиться в регистрационную службу с договором дарения (дарственная выступает подтверждением права собственности). Напротив – восстановление утерянного госакта является далеко непростым делом, если действовать самостоятельно, ибо данная процедура имеет ряд бюрократических сложностей. Посудите сами – человек должен написать соответствующее заявление на получение дубликата в департамент земельных ресурсов и подать его вместе ксерокопиями заявления в полицию об утере документа и признании его недействительным а также аналогичным по формулировке объявлением о пропаже в трех определенных газетах. Согласитесь – выполнение указанных действий весьма затруднительно. Существует гораздо более простой вариант решение проблемы, который мы ,собственно, и предложили нашим клиентам. Он заключается в том, что в департамент земельных ресурсов обращается не лично гражданин (собственник), а нотариус, который направляет запрос, сформулированный следующим образом: «У зв'язку зі зверненням громадянина О. за вчиненням нотаріальної дії, згідно ст.46 Закону Украши "Про нотаріат" та п.1.гл.7 Порядку вчинення нотаріальних дій нотариусами України, прошу надати належним чипом завірену копию Державного Акту на право власності на земельну ділянку площею ... га, розташовану за адресою … , надану для … , кадастровий № …; Державный Акт на право власності на земельну ділянку серія ... , виданий …, реестр № …. Статус нотариуса позволяет ему обойти все бюрократические трудности, описанные выше. Нотариальный запрос рассматривается в течение 30 дней, после чего на руки нотариусу выдается дубликат госакта, заверенный директором департамента (то есть легитимный правоподтверждающий документ). После получение госакта нотариус передает его владельцу земли, который, по уже описанной выше схеме, посредством обращения в регистрационную службу вносит в реестр данные и получает витяг, как правоустанавливающий документ. И уже затем, в качестве финальной стадии, происходит заключение договора купли-продажи, ибо нотариус уже видит в реестре все интересующие его данные по конкретному делу и, следовательно, может проверить их и удостоверить чистоту совершенной сделки, о чем гласит соответствующая формулировка в договоре.
Вот такая история приключилась с нашими клиентами. Описанная ситуация наглядно демонстрирует препоны, которые обязательно возникнут при отсутствии какого-либо документа. Призываем Вас своевременно регистрировать документы в электронном реестре, а при утере документов тут же приступать к их восстановлению.
В случае необходимости специалисты нашей фирмы окажут Вам всестороннюю правовую консультацию и помощь в решении вопросов, связанных с землей.